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BGH: Teppichreinigung gehört zu Schönheitsreparaturen

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

Zum Sachverhalt:
Die Vermieterin verlangt von der Mieterin nach Beendigung eines Mietvertrages über Gewerberäume Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskosten für einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden.

Nach dem Mietvertrag waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Mieterin. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Mieterin gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Vermieterin zu übergeben. Die Mieterin sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Vermieterin die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Vermieterin die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen.

Die Mieträume waren mit einem von der Vermieterin verlegten Teppichboden ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages verlangte die Vermieterin von der Mieterin die Erneuerung des Teppichbodens, was die Mieterin ablehnte.

Die Vermieterin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Sie verlangt von der Mieterin die fiktiven Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens.

Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin hat einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Die Grundreinigung des Teppichbodens gehört zu den auf die Mieterin übertragenen Schönheitsreparaturen. Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen.

Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen greifen Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurück. Danach umfassen Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Von dieser Definition ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen.

Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung tritt an die Stelle des nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten, nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt.

Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen.

Die Vermieterin kann danach von der Mieterin im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten kann die Vermieterin von der Mieterin als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden war

(BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 15/07)

Hinweis
Diese Entscheidung bezieht sich auf ein Mietverhältnis über Gewerberaum. Ob der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH die Argumentation, das Streichen der Fußböden werde durch eine Grundreinigung des Teppichbodens ersetzt, übernimmt, bleibt abzuwarten.